Bắc Từ Liêm đang trở thành một cực phát triển về bất động sản của Hà Nội nhờ loạt dự án giao thông và quy hoạch lớn: Metro Nhổn–Ga Hà Nội, mở rộng các trục như Phạm Văn Đồng, Hoàng Tăng Bí, và các tuyến vành đai. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến giá nhà Bắc Từ Liêm, khiến một vài phường tăng giá mạnh trong khi một số khu vẫn còn dư địa cho nhà đầu tư.
Bài viết phân tích chi tiết tác động hạ tầng – quy hoạch – giao thông lên giá theo từng khu vực, kèm bảng giá 11 phường Bắc Từ Liêm năm 2025 (so sánh với bảng giá UBND theo Quyết định 71/2024).
1. Tổng Quan Giao Thông Bắc Từ Liêm 2025 — “Đòn bẩy vàng” cho giá nhà
Trong 3 năm gần đây, Bắc Từ Liêm chứng kiến đầu tư hạ tầng mạnh nhất: vành đai, trục hướng tâm, tuyến metro và nhiều nút giao mới — tất cả đẩy nhu cầu mua nhà, mua đất tăng rõ rệt và nâng mặt bằng giá thị trường.
(Nguồn tham khảo: tổng hợp tin rao thực tế & Quyết định 71/2024).
2. Các tuyến đường chính tác động mạnh đến giá nhà
2.1 Phạm Văn Đồng — trục xương sống phía Tây Bắc
Là tuyến chính kết nối nhanh về trung tâm và sân bay Nội Bài, Cầu Giấy.
Chung cư và nhà mặt đường ven Phạm Văn Đồng có nhu cầu lớn, giá thị trường cao hơn trung bình quận. (Nguồn tin rao & bảng giá UBND tham chiếu).
2.2 Hoàng Tăng Bí — nối trung tâm quận
Mở rộng mặt tuyến, kết nối trực tiếp nhiều khu dân cư, khiến các lô nhà phố, liền kề quanh tuyến này thanh khoản nhanh.
2.3 Trần Cung — liên kết sang Cầu Giấy & bệnh viện E
Kết nối sang Cầu Giấy là lợi thế lớn (thuận lợi cho chuyên gia, bác sĩ), giá khu vực có độ ổn định cao.
2.4 Tuyến Metro Nhổn – Ga Hà Nội
Các ga: Nhổn, Cầu Diễn, Hồ Tùng Mậu… đã và đang nâng giá nhà đất quanh ga, đặc biệt chung cư gần ga giữ giá và thanh khoản tốt. Thống kê thị trường cho thấy khu vực gần ga metro có mức tăng đột biến so với khu không gần metro.
3. Quy hoạch trọng điểm thúc đẩy giá nhà Bắc Từ Liêm
- Khu đô thị mới (Tây Tựu, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh): tạo quỹ cư sống mới, tiện ích đồng bộ → tăng giá 10–20% quanh các ô quy hoạch.
- Mở rộng đường Đỗ Nhuận – Nguyễn Văn Huyên kéo dài: kết nối Bắc Từ Liêm → Cầu Giấy → Tây Hồ Tây, tác động tích cực đến giá nhà phố gần trục này.
- Các đề xuất cầu bắc sông Hồng khi thực hiện sẽ là lực đẩy tăng giá trong trung — dài hạn. (Nguồn: Quyết định 71/2024, thông tin quy hoạch báo chí).
4. Bảng giá tham khảo theo từng phường (Bắc Từ Liêm) — cập nhật 2025
LƯU Ý: cột “Giá thị trường (triệu/m²)” là khoảng giá tham khảo dựa trên tin đăng thực tế từ (các tin rao vặt mua bán hiện tại năm 2025). Cột “Bảng giá UBND (đồng/m²)” là mức giá chính thức dùng để tính thuế/phí theo Quyết định 71/2024 (tham khảo Thư Viện Nhà Đất / PDF). Giá thị trường thường cao hơn so với bảng giá UBND.
|
Phường |
Giá thị trường (triệu VND/m²) |
Bảng giá UBND (VND/m²) |
|
Cổ Nhuế 1 |
80 – 150 |
78.430.000 – 11x.xxx.xxx* |
|
Cổ Nhuế 2 |
75 – 140 |
75.000.000 – 110.000.000+ |
|
Xuân Đỉnh |
75 – 130 |
70.000.000 – 100.000.000+ |
|
Xuân Tảo |
65 – 120 |
60.000.000 – 95.000.000 |
|
Đông Ngạc |
55 – 100 |
50.000.000 – 90.000.000 |
|
Thụy Phương |
50 – 95 |
26.610.000 – 60.000.000 (mức thấp vùng Thụy Phương/Thượng Cát). |
|
Liên Mạc |
32 – 55 |
32.000.000 – 55.000.000 |
|
Phúc Diễn |
55 – 105 |
32.000.000 – 71.300.000 (tùy vị trí) |
|
Phương Canh |
60 – 110 |
45.000.000 – 95.000.000 |
|
Tây Tựu |
45 – 90 |
30.000.000 – 70.000.000 |
|
Minh Khai |
45 – 85 |
40.000.000 – 90.000.000 |
*Ghi chú: bảng giá UBND theo Quyết định 71/2024 được phân loại theo vị trí (VT1~VT4) — các con số trên là giá tính theo từng đoạn đường/nhóm vị trí (đơn vị VND/m²). Mình đã trích số nhóm và nêu range để tiện so sánh. Bạn có thể xem file gốc để tra chi tiết từng đoạn ngõ/mặt đường.
Nguồn tham khảo chính: tin rao thực tế và bảng giá UBND (Quyết định 71/2024).
5. Giải thích & công thức sử dụng bảng
- Giá thị trường: dùng để ước tính mức bán/mua hiện thời, chiến lược định giá listing. Được cập nhật từ các tin đăng thực tế (tham chiếu tại các trang rao vặt mua bán).
- Bảng giá UBND: dùng để tính thuế, phí, bồi thường GPMB; không phản ánh 100% giá giao dịch thực tế. Nếu chênh quá lớn giữa thị trường và bảng giá UBND, cần ghi nhận trong hợp đồng, thỏa thuận giá chuyển nhượng.
6. Nhận định ngắn về từng phường (tác động hạ tầng & đầu tư)
- Cổ Nhuế 1 & 2: gần Phạm Văn Đồng, cạnh metro, giá thị trường cao và tăng nhanh; phù hợp mua ở & đầu tư cho thuê.
- Xuân Đỉnh / Xuân Tảo: hưởng lợi công viên Hòa Bình và trục Đỗ Nhuận; nhiều nhà mới phục vụ gia đình trẻ.
- Phúc Diễn / Tây Tựu / Liên Mạc: giá còn mềm, phù hợp nhà đầu tư dài hạn — nhiều quỹ đất và dự án mở đường.
- Minh Khai / Đông Ngạc / Thụy Phương: nằm trên trục vành đai/vành đai 3.5; nhiều lô phân lô, thanh khoản tốt.
7. Lời khuyên thực tế khi dùng bảng giá này
- Luôn yêu cầu xem sổ đỏ + kiểm tra quy hoạch trước khi giao dịch. Bảng giá chỉ là tham khảo.
- Dùng bảng giá UBND để tính thuế/phí và làm cơ sở đối chiếu trong chuyển nhượng.
- So sánh nhiều listing thực tế (Alonhadat / batdongsan / chotot / muaban) để định giá sát đúng.
8. FAQ (tóm tắt nhanh)
1. Giá thị trường và bảng giá UBND chênh nhau bao nhiêu?.
Tùy vị trí, có thể chênh 20–200% (phố mặt đường lớn thị trường cao hơn bảng giá UBND).
2. Khu nào lên giá nhanh nhất do metro?
Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, vùng quanh ga Cầu Diễn/Hồ Tùng Mậu.
3. Tôi cần lưu ý gì khi mua đất Tây Tựu/Phúc Diễn?
Kiểm tra sổ, mốc giới, xem có nằm trong diện quy hoạch mở đường hay không. Vùng giá rẻ thường có rủi ro pháp lý cao hơn.
4. Đường nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá nhà?
Phạm Văn Đồng, Hồ Tùng Mậu, QL32 và tuyến metro Nhổn – Ga Hà Nội.
5. Có nên mua đất Bắc Từ Liêm năm 2025?
Có. Hạ tầng mạnh, quy hoạch lớn, dư địa tăng giá còn nhiều.
6. Giá đất Bắc Từ Liêm có tăng nữa không?
Có, đặc biệt ở Cổ Nhuế – Xuân Đỉnh – Phúc Diễn.
7. Khu nào còn giá mềm để đầu tư?
Tây Tựu – Phúc Diễn – Liên Mạc.
8. Rủi ro cần chú ý?
Kiểm tra quy hoạch, pháp lý xây dựng, ngõ đi chung.
? Xem thêm: Bảng Giá Nhà Đất Hoàng Mai 2025 – Phân Tích Theo Từng Phường
? Xem thêm: Giá Nhà Đất Cầu Giấy 2025 – Xu Hướng & Dự Báo